새마을금고 적자 전환을 발표했다. 신용을 파는 회사가 적자가 났다는 것은 보통 회사와 다름 새마을금고 부동산 대출 연체율이 9%를 넘어갔다 부동산 출 잔액이 2019년 27조였다 불과 4년 사이에 2023년 1월 56조로 2배가 늘었다 잔액이 2배가 늘었는데 문제는 연체금액이 0.7조에서 5.2조로 늘어났다는 것이다
새마을금고 적자 2023년 상반기
새마을금고 23년 상반기 적자가 발표되었다. 연체금은 7배로 늘고 연체율은 2.49%에서 9.23%가 되어 4배가 되었다. 새마을금고의 부동산 대출은 관리형 신탁 사업비 대출이다 관리형 토지 신탁은 2019년 시작해 15.7조 수준으로 늘었는데 연체율이 급상승 중이다.
관리형 토지 신탁
토지 지주가 내 땅에 건물을 지어서 분양한다 하지만 삼성물산,현대건설,대우건설,GS건설,대림 같은 대형 건설사는 규모가 작으면 관심이 없으므로 중소 건설사가 시공을 하게 된다 중소 건설사는 금융기관이 신용을 믿어주지 않아서 부동산 PF 대출을 받는다 물론 대형 건설사도 규모가 크면 PF 대출을 받는 것은 똑같다
이 과정에서 신탁사가 금융기관에 책임준공과 자금 관리 약속을 하며 필요하다. A건설사가 파산을하면 신탁사가 다른 B 건설사와 책임을 지고 준공을 하겠다는 것이고 신탁사가 자금 관리도 한다 PF 대출금, 분양대금을 신탁사가 관리를 하면서 문제가 생기면 책임을 진다 신탁사는 매출의 2% 수수료를 받아가며 수익사업을 한다. 상당히 쏠쏠한 편이다. 시공사는 5% 이익을 만들기 위해서 그 고생을 하는데 비하면 말이다.
그런데 1금융 기관들은 신탁사 책임준공의 사업에 크게 관심이 없다 1군 건설사가 아니면 분양도 잘 안되고 대출금액도 적어서 수익이 적기 때문이다. 자연스럽게 저축은행, 새마을금고가 사업을 하게 되었다. 부동산 PF 기준 강화 미국의 자이언트 스텝 기준 금리 상승과 함께 아파트 부동산 가격이 폭락하였다. 금융감독원은 부동산 PF 기준 강화를 하라고 하였는데 새마을금고만 부동산 PF 기준강화 대상에서 쏙 빠져버렸다.
새마을금고는 금융감독원이 아니라 행정안전부 아래에 있어서 관리 대상이 아니였다. 그 결과 새마을금고로 대출이 집중되어 관리형 토지신탁 사업자대출이 1년만에 6조가 늘었다. 결국 문제가 커지자 새마을금고도 기준이 강화되었지만 제대로 관리가 되지 않았다. 새마을금고의 역량을 넘어선 까다로운 부동산 PF 대출건이 분양성이 떨어지는 사업장에 많이 제공되다보니 연체율이 급등할 수 밖에 없었고 향후에도 급등할 것은 당연해보인다.
신탁사 책임준공확약
새마을금고의 연체율이 상승하면서 신탁사도 문제다. 2015년 KB 부동산 신탁이 책임준공 확약 기준을 유행으로 만들어 역대 최대 당기순이익을 갱신해주는 효자상품이 되었고 하나자산신탁, 신한, 우리자산신탁도 등장하며 경쟁이 심해졌다 .2020년 교보자산신탁, 대신, 한투, 신영까지 책임준공 확약으로 진입하여 그냥 기본 기능처럼 되어버린 것이다. 2023년 2월 기준, 준공 지연 사업장은 234개소가 되었고 손해 배상단계의 현장은 62개소다 신탁사의 자금 한계에 도달할 가능성이 높아졌다.
곧 새마을금고를 비롯해 신탁사의 붕괴가 일어날 수 있다는 것 앞의 포스팅을 참고하면 연체율보다 무서운 것은 좀비 대출이다 링크 참조 원금상환과 이자를 유예시켜서, 억지로 연체가 아닌 것으로 만드는 좀비대출이 있기 때문이다.
고정이하 여신비율이 중요하다.
새마을금고의 여신 비율은 10%가 넘어가며 2조 5천억 이상이다. 100개 새마을 금고가 문제를 넘어서 새마을 금고 전체 평균이 11%가 넘어가고 있다
새마을금고는 여신 비율이 9% 초과 시에 위험 5등급을 부여하는데 새마을 금고 전체가 11.2%니 위험 수준이다
22년 기준 새마을금고 1291개 중 1등급 새마을금고는 1057개였는데 23년 기준 1등급 새마을금고가 657개다
우수 등급 안전한 새마을금고가 반으로 줄었다
새마을금고는 이 상황에서 자동입력방지 문자 확인코드 입력하는 홈페이지를 만들어서 경영 공시를 확인 못하게 바꿨다.
이런 방법은 중국의 대륙에서나 일어나던 일이었는데 꽤 무서운 방법이다
또한 연체 체권을 저가에 매각하면서 연체율을 낮추고 있다
당연히 저가에 매각하니까 손실이 되어버린다
또한 새마을금고는 고금리 이자 수입 활동을 하지 않겠다고 한다
고금리 수익의 거액 여신을 하지 않는다면 고금리 예적금을 유지할 수 밖에 없다
돈이 들어와야 하기 때문이다
수입은 주는데 지출이 많은 예적금 금리만 올라가면 그 돈은 어디서 나올까?
새마을금고와 저축은행의 미래가 관심을 모으고 있다
