저축은행 적자 전환의 위험 경보로 금융 대란이 온다는 의견이 많아지고 있다. 브릿지론은 사업 초기에 사업승인 건축허가를 받기 전까지 잠시 운영하는 다리와 같은 고금리 대출인데 저축은행들은 이 브릿지론을 많이 영업하였고 이 이자를 갚지 못하는 시행사들의 연체가 날로 심각해지고 있다
저축은행 적자 전환
2022년 상반기 9000억 이익을 냈던 저축은행이 2023년 1000억 적자전환을 하였다고 함
무려 1조원 이익이 1년 만에 줄어든 것
저축은행의 이익은 주로 예대마진 즉 이자 차이로 인함
대출을 해주고 받는 이자수익에서 예금 이자로 주는 비용을 뺀 것이 이익임
실제로 대출 금리로 받는 이자 수익은 9000억이 늘었음
하지만 예금 이자로 줘야하는 비용이 1.5조가 늘어났기에 오히려 마이너스가 된 것
가장 큰 문제는 대손충당금이었음
연체가 발생하면 연체 금액을 손실로 미리 잡아놓는 것이 대손충당금인데 이 금액이 약 2조에 가깝게 늘어난 것
종합하면 대출 장사로 2.7조를 벌었지만 대손충당금 2조와 각종 수수료 8000억 지출로 962억 적자가 나온 것
빚을 못 갚고 연체가 발생이 많다는 것이며 저축은행 중 하위사들이 연체율이 높다
당연히 고금리로 빌려주기 위해 고금리 저신용자가 대출 대상이었기 때문
SBI 저축은행의 연체율은 1년만에 1.36%가 4.1%가 되었음 거의 3배 상승
금융사가 대출 채권을 평가할 때 5단계로 나눔
정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 5단계
요주의는 연체 기간이 30일이 넘었을 때
고정은 연체가 3달이 지났을 때
대츨 이자를 1달에서 3달 이상 내지 못했다면 부실하다는 뜻으로 이해할 수 있다
브릿지론
이자 연체가 없어도 고정으로 대출채권을 취급하는 것이 브릿지론
브릿지론 대츨 만기에서 본 PF 대출로 이어서 진행되지 않고 시행사가 파산하는 경우 담보는 좋기 때문에 대출 만기를 연장시켜서 기다리게 되는 것이다
이자는 내고 있기에 연체는 아닌데 시행사가 돈이 없어서 마냥 늘어지면 고정 대출위험군이 되는 것
저축은행의 브리지론 PF 대출 중 위험 대출군 요주의 여신이 약 10조로 전체 부동산 대출의 30%를 차지
부동산이 무너지면 이 요주의 대출들이 문제가 되어 금융 문제가 될 가능성이 높음
특히 PF는 잔금 시점에서 갚아야하는데 이 잔금 시기가 위험할 수 있음
부동산 시행사
한번 성공하면 1조 현금을 만질 수 있는 극단적인 사업
2번 성공하면 재벌이 된다
엠디엠 신영 디케이 등이 대표적인 예시
내 원금은 1000억인데 1조원을 벌 수 있는 비법은 부동산 PF
먼저 땅을 사야 됨
100명도 넘게 쪼개진 땅을 사는게 힘들어서 과거에는 깡패들이 효과적
요즘은 쉽지 않고 더 비싸게 사들여야함
90% 대지를 확보하면 사업이 시작 가능합
바로 은행에가서 브릿지론을 신청함
PF로 가기 위한 중간단계로 주로 저축은행과 증권사가 제공함
1금융권에서는 위험성을 이유로 취급하지 않고 20%이자도 싼 편이 브릿지론
땅 90%계약서로 브릿지론을 받으면 땅 잔금과 건축허가 사업승인 비용으로 사용함
시행사 부익부 빈익빈
땅 매입이 가장 중요하기 때문에 재벌급 메이저 시행사는 서울의 핵심지역에 사업을 할 수 있다
강남 지역에 시행을 하려면 땅 값만 천억이 우습게 들어가야한다
시행사가 돈을 버는 비법은 아주 단순하다
원가 (땅)를 줄이고 이자를 줄이고 시공비를 줄여서 비싸게 모두 다 파는 것이다
단순한 로직이지만 많은 노하우와 비법이 필요하기에 인생을 바꾸는 사업인 것이다
내 돈 50억이 2천억이 되는 마법이 되는 것을 볼 수 있다
필자가 듣기로 인천의 시행사는 1개의 아파트 단지를 성공적으로 분양해서 1조원을 벌었다고 한다
그 돈을 바탕으로 더 넓은 땅을 사서 사업을 지속적으로 반복하면서 더 많은 돈을 벌고 있다는 것
금리 인상
미국의 자이언트 스텝으로 기준 금리를 올리면서 대한민국도 금리를 올리자 대출 이자가 엄청난 부담이 되었다
인건비, 자재비 모두 다 오르는 인플레이션으로 시공비도 올랐다
금리가 오르자 국민의 자금 줄이 말라 분양도 잘 되지 않았다
최근 수도권의 분양이 미친듯 팔리고 있긴 하지만 전국적으로 볼 때는 미분양이 여전히 높은 수준이다
브릿지론에서 부동산 PF로 넘어가야 되는데 공사비, 금융비가 오르고 분양 완판 자신이 없어지면서 넘어가지 못하면 20%가 넘는 고금리의 브릿지론이 돈 먹는 하마가 되어버린다
대형 시행사는 그 동안 벌었던 자금 여유가 있으니 긴축하여 버틸 수 있지만 신생 시행사는 이 금리 폭탄을 감당할 여유를 가지기 힘듬
저축은행과 같은 브릿지론을 많이 판매한 금융사는 시행사에게 만기 연장을 하면서 후불제 이자를 받는 것으로 바꾸면서 이 폭탄을 뒤로 미루어 경기가 좋아지기를 기다리고 있음
좀비 시행사
이 기다림이 언제가 될지 모르지만 매일 이자가 쌓여가고 있지만 때가 올 때까지 죽지 못하는 좀비가 되어 가는 것
미국의 기준 금리는 당분간 쉽게 내려가지 않을 것이라는 것이 대세 의견
1년 이상 현재 금리를 유지하거나 더 올리게 될 경우 우리나라가 금리를 내릴 수는 없음
인플레이션으로 한번 올라간 인건비와 공사비용은 다시 인상적으로 내려가기 힘든 것이 현실임
짜장면 값이 2천원에서 3천원 됐는데 밀가루 값 떨어졌다고 다시 떨어지는 것 본 적이 있다면 좋은 사장님을 둔 것으로 그 중국집은 애용해야 될 곳
택시비/버스비 오르면 올랐지 다시 내려가지 않음
저축은행, 새마을금고 뿐 아니라 증권사, 신탁사, 캐피털사, 카드사 등 브릿지론과 PF 대출을 많이 실행한 금융사들로부터 금융 대란이 올 수 있음
새마을 금고도 거의 동일한 상황으로 문제가 됐던 것을 보면 유추할 수 있음
